房產(chǎn)信托網(wǎng)開一面
來(lái)源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2004-10-21
信托在房地產(chǎn)前期開發(fā)中的融資功能得到進(jìn)一步確認(rèn)。昨天，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》，根據(jù)辦法的有關(guān)規(guī)定，在有條件的情況下，房地產(chǎn)信托公司可以向不完全具備土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供信托貸款。這一新政的出臺(tái)意味著，房產(chǎn)信托有望與銀行貸款形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。
自去年6月央行出臺(tái)121號(hào)文件以后，房地產(chǎn)信托在2003年第四季度突然“井噴”，品種數(shù)量和金額分別比第三季度增加22個(gè)和22.9億元。
在上海市場(chǎng)中操作房地產(chǎn)融資的專業(yè)人士向記者透露，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在取得“四證”前，需要大量資金交納土地出讓金、建設(shè)準(zhǔn)備金等，這個(gè)階段往往是房地產(chǎn)企業(yè)的資金饑渴期?！?21號(hào)文件”后，從防范風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，銀行拒絕向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供貸款，企業(yè)的自備資金要求驟然提高。但是房地產(chǎn)信托能否給“四證”不全的開發(fā)企業(yè)貸款一直沒有明確規(guī)定，這使得去年下半年開始，成本相對(duì)較高的信托成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的“過(guò)橋”貸款來(lái)源之一，但是管理的不規(guī)范使房地產(chǎn)信托在繁榮背后蘊(yùn)藏巨大風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)悉，目前市場(chǎng)上發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限大多為1至3年，預(yù)期年收益率普遍在4%到5%之間，有的甚至高達(dá)8%，而銀行人民幣存款利率3年期為2．52%，兩年期只有2．25%；3年期國(guó)債年利率也只在2．3%左右。高收益的同時(shí)也意味著高風(fēng)險(xiǎn)。由于信托產(chǎn)品并不保本，所以一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，投資者則可能虧損嚴(yán)重。有些信托公司只宣傳了“預(yù)期收益率”，卻沒有講清楚風(fēng)險(xiǎn)投資帶來(lái)的“實(shí)際收益率”。
上海市久欣律師事務(wù)所白文勝向記者表示，剛剛頒布的《辦法》最大的亮點(diǎn)在于對(duì)信托的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管予以明文規(guī)定，向“四證”不全的項(xiàng)目發(fā)放貸款前，在項(xiàng)目評(píng)估方面大量引進(jìn)社會(huì)資源，并且留出5%的額外風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。以貸款方式運(yùn)用房地產(chǎn)信托資金時(shí)，要?？顚Ｓ?，并且引入銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)控制辦法。在以投資方式運(yùn)用房地產(chǎn)信托資金時(shí)，信托公司要獲得相當(dāng)?shù)墓蓹?quán)，并且必要時(shí)派出專業(yè)顧問(wèn)參與管理。
自去年6月央行出臺(tái)121號(hào)文件以后，房地產(chǎn)信托在2003年第四季度突然“井噴”，品種數(shù)量和金額分別比第三季度增加22個(gè)和22.9億元。
在上海市場(chǎng)中操作房地產(chǎn)融資的專業(yè)人士向記者透露，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在取得“四證”前，需要大量資金交納土地出讓金、建設(shè)準(zhǔn)備金等，這個(gè)階段往往是房地產(chǎn)企業(yè)的資金饑渴期?！?21號(hào)文件”后，從防范風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，銀行拒絕向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供貸款，企業(yè)的自備資金要求驟然提高。但是房地產(chǎn)信托能否給“四證”不全的開發(fā)企業(yè)貸款一直沒有明確規(guī)定，這使得去年下半年開始，成本相對(duì)較高的信托成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的“過(guò)橋”貸款來(lái)源之一，但是管理的不規(guī)范使房地產(chǎn)信托在繁榮背后蘊(yùn)藏巨大風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)悉，目前市場(chǎng)上發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限大多為1至3年，預(yù)期年收益率普遍在4%到5%之間，有的甚至高達(dá)8%，而銀行人民幣存款利率3年期為2．52%，兩年期只有2．25%；3年期國(guó)債年利率也只在2．3%左右。高收益的同時(shí)也意味著高風(fēng)險(xiǎn)。由于信托產(chǎn)品并不保本，所以一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，投資者則可能虧損嚴(yán)重。有些信托公司只宣傳了“預(yù)期收益率”，卻沒有講清楚風(fēng)險(xiǎn)投資帶來(lái)的“實(shí)際收益率”。
上海市久欣律師事務(wù)所白文勝向記者表示，剛剛頒布的《辦法》最大的亮點(diǎn)在于對(duì)信托的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管予以明文規(guī)定，向“四證”不全的項(xiàng)目發(fā)放貸款前，在項(xiàng)目評(píng)估方面大量引進(jìn)社會(huì)資源，并且留出5%的額外風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。以貸款方式運(yùn)用房地產(chǎn)信托資金時(shí)，要?？顚Ｓ?，并且引入銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)控制辦法。在以投資方式運(yùn)用房地產(chǎn)信托資金時(shí)，信托公司要獲得相當(dāng)?shù)墓蓹?quán)，并且必要時(shí)派出專業(yè)顧問(wèn)參與管理。
(xintuo摘自新聞晨報(bào))